大川桂一
公認 不動産コンサルティングマスター
一級ファイナンシャル技能士
平成29年創設 小規模不動産特定共同事業で、小口の投資金を活用して地域の不動産業者などが古民家・空き家などの様々な不動産活用に乗り組むことが可能になりました。
資金を集める活動は、消費者・投資家保護の観点から規制が不可欠と考えられてきました。一方で厳格な規制は活動自体を委縮させてしまいます。このため、バランスを考慮し、小規模な不動産特定共同事業については簡易な手続きで参入できるように創設されたのが小規模不動産特定共同事業です。
空き家、空き店舗、古民家など現状利活用されていない不動産は資産価値を高く評価することができないため、銀行融資を利用することが困難です。
小規模不動産特定共同事業を用いて投資家から資金を集め利活用を進めていくことが可能になりました。
小規模不動産特定共同事業の理解に関して、まずは価値総合研究所が出版しているパンフレットを参照していただくのが良いと思います。イラスト付きでわかりやすく説明されています。「不動産特定共同事業等について」と検索していただくと国土交通省のホームページで確認することができます。
このパンフレットには不動産会社が自社のバランスシート上で投資を募る小規模1号事業について説明がされています。（小規模1号事業は対象不動産を事業者のバランスシート上にオンバランスされているため、事業者のリスクを直接的に受けやすい仕組みと言えます。）
また、小規模一号事業を行うための登録要件についても説明されています。（資本金1000万以上・純資産が資本金または出資の額の90％以上・宅地建物取引業者など）
小規模一号事業を扱う場合には、都道府県知事の登録事業者になる必要があります。令和元年8月26日現在、北海道1社、東京都1社、大阪府2社、鹿児島県1社の登録業者が確認ができます。
小規模第1号事業で取り扱うことのできる出資の合計額は1億円以下。出資が1億円までなので別に借り入れをすることができます。しかし、約款の整備が必要です。
小規模第一号事業者が一の投資家から受けることができる出資額100万円以下。 特例投資家に関しては1億円以下になります。
パンフレットを読んで興味を持っていただいた方は、同じく国土交通省のホームページに掲載されている小規模不動産特定共同事業実務手引書基礎編から実務編を読み進めていただくとより理解が深まります。
実務手引書は小規模不動産特定共同事業を全体的に掘り下げて記述されていることはもちろん、不動産会社が自社とは異なるSPC（特別目的会社）を組成する小規模2号事業について記されています。一定の要件を満たす専ら不動産特定共同事業を行う特別目的会社（SPC）を設置し、営業者の他の事業の影響を排除（倒産隔離）することができるスキームです。小規模2号事業についてはまた別の機会にご紹介させていただきます。
平成29年法改正ではクラウドファンディングを可能とするように主として書面交付の方法に関する制度整備が行われました。これにより以下について、電子的方法によることが可能になりました。
・不動産特定共同事業契約の成立前における書面を交付しての説明義務
・不動産特定共同事業契約成立時の書面交付義務
・財産管理報告書（財産管理状況について事業参加者に定期的に交付される報告書）
一方、インターネットを通じて資金を集める仕組みを取り扱う業者について、適切な情報提供など必要な業務管理体制にかかわる規定が整備されました。
平成29年の小規模不動産特定共同事業の創設、不動産特定共同事業の改正により、2号事業者のクラウドファンディングのシステムを利用して、小規模1号事業者が資金調達を行い、不動産の流動化を行うということもできるようになりました。
魅力的な不動産利活用を市場に提案することができれば、より多く魅力的な日本の地域で、より多くの不動産会社が小規模不動産特定共同事業を利用し、インターネットを通じて投資家の資金を募り日本の不動産が活性化していくと考えます。一億総活躍役社会に小規模不動産特定共同事業は親和性が高い制度かもしれません。
多種多様な不動産コンサルティングの可能性を提案いたします。